Inversión inicial

Precio de compra

€

ITP (% sobre precio)

En Baleares: del 8% al 13% por tramos

Notaría, registro y gestoría

€

Reforma / mobiliario inicial

€

Honorarios PSI (% sobre precio)

IVA aplicable a honorarios

ITP (importe)—

Honorarios PSI (importe + IVA)—

Total inversión inicial—

Financiación

Compra con hipoteca

Entrada (% sobre precio)

Tipo de interés anual

Plazo de la hipoteca

años

Importe de la hipoteca—

Cuota mensual—

Cuota anual—

Intereses pagados el primer año—

Capital propio necesario—

Ingresos por alquiler

Renta mensual estimada

€

Ocupación anual estimada

Ingresos brutos anuales—

Gastos recurrentes anuales

IBI anual

€

Comunidad de propietarios (anual)

€

Seguro del hogar (anual)

€

Seguro de impago de alquiler (anual)

€

Orientativo: en torno al 5% de la renta anual

Mantenimiento y reparaciones (% s/ingresos)

Gestión del alquiler (% s/ingresos)

Mantenimiento y reparaciones (importe)—

Gestión del alquiler (importe)—

Total gastos anuales—

Indicadores de rentabilidad

NOI · Ingresos netos de explotación

—

Ingresos − gastos, antes de hipoteca

Cap Rate

—

NOI ÷ precio de compra

Rentabilidad bruta

—

Ingresos ÷ inversión total

Rentabilidad neta

—

NOI ÷ inversión total

Cash flow anual

—

NOI − cuota anual de hipoteca

Cash flow mensual

—

Antes de impuestos

Cash-on-Cash Return

—

Cash flow ÷ capital propio

DSCR · Cobertura de deuda

—

NOI ÷ cuota hipoteca · mínimo recomendado: 1,20x

—

Calculamos la rentabilidad bruta y neta siempre sobre la inversión total (precio + impuestos + gastos + reforma), no solo sobre el precio de compra. Es la única forma de comparar operaciones de manera honesta.

Fiscalidad orientativa (IRPF)

Reducción IRPF aplicable

50% general por alquiler de vivienda habitual

Tipo marginal IRPF

Valor del suelo (% sobre precio)

Valor catastral de la construcción

€

Si se conoce; se usa el mayor de los dos

Amortización anual (AEAT)

Precio atribuible a la construcción—

Base de amortización—

Amortización anual (gasto deducible)—

Base imponible estimada—

Cuota IRPF estimada—

Cash flow anual neto de impuestos—

La amortización es un gasto fiscalmente deducible (AEAT, 3% anual sobre el mayor entre el precio de compra de la construcción y el valor catastral de la construcción) pero no supone salida real de caja. Cálculo orientativo; no sustituye el consejo de un asesor fiscal.

Hipótesis de proyección

Crecimiento anual de la renta

Crecimiento anual de los gastos

Revalorización anual del inmueble

Gastos de venta (% s/precio de venta)

Tributación sobre plusvalía en venta

Horizonte de venta

años

Proyección a 10 años

Venta bruta = valor estimado × (1 − % gastos de venta) − capital pendiente de la hipoteca. Venta neta = venta bruta − impuesto estimado sobre la plusvalía. No incluye honorarios de agencia de venta.

Métricas de retorno total

Tasa de descuento (coste de oportunidad)

TIR estimada de la operación

—

Con venta en el año 10

VAN · Valor Actual Neto

—

Positivo → añade valor frente al coste de oportunidad

MoM · Múltiplo del capital

—

(Cash flow acumulado + venta neta) ÷ capital propio

La TIR no es un número mágico: depende de las hipótesis de crecimiento de renta, revalorización y horizonte de venta que hayas indicado arriba. El MoM complementa la TIR: una operación rápida puede tener TIR alta pero MoM bajo (pocos euros reales ganados).

Resumen

Inversión inicial total—

Capital propio necesario—

Cap Rate—

Rentabilidad bruta—

Rentabilidad neta—

DSCR · Cobertura de deuda—

Cash flow mensual—

Cash flow anual neto de impuestos—

Cash-on-Cash Return—

TIR estimada—

VAN—

MoM · Múltiplo del capital—

Clasificación del activo—

Cálculo orientativo con fines informativos. No constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Cada operación requiere un análisis individualizado.

Inmueble / referencia (opcional) Preparado para (opcional)

Informe de Rentabilidad Financiera

Precio

Inversión total

Rent. bruta

Rent. neta

TIR estimada

1. Inversión inicial

Precio de compra
ITP estimado ()
Notaría, registro y gestoría
Reforma / mobiliario inicial
Honorarios PSI (con IVA)
Total inversión inicial

2. Financiación

Compra con hipoteca
Entrada (sobre precio de compra)
Importe hipoteca
Tipo de interés anual
Plazo de la hipoteca
Cuota mensual
Cuota anual
Capital propio desembolsado

3. Ingresos por alquiler

Renta mensual estimada
Ocupación anual estimada
Ingresos brutos anuales

4. Gastos recurrentes anuales

IBI anual
Comunidad de propietarios
Seguro del hogar
Seguro de impago de alquiler
Mantenimiento y reparaciones
Gestión del alquiler
Total gastos anuales

5. Indicadores de rentabilidad

NOI (ingresos netos de explotación)
Cap Rate (NOI / precio de compra)
Rentabilidad bruta (ingresos / inversión total)
Rentabilidad neta (NOI / inversión total)
Cash flow anual (antes de impuestos)
Cash flow mensual (antes de impuestos)
Rentabilidad sobre fondos propios (cash-on-cash)
DSCR · Cobertura de deuda
Clasificación del activo

6. Fiscalidad orientativa

Reducción IRPF aplicable
Tipo marginal IRPF
Amortización anual (gasto deducible)
Cuota IRPF estimada
Cash flow anual neto de impuestos

Cálculo orientativo. No sustituye el asesoramiento de un asesor fiscal cualificado.

7. Proyección a varios años

8. TIR y retorno total de la operación

Horizonte de venta considerado
TIR estimada de la operación
Tasa de descuento (coste de oportunidad)
VAN · Valor Actual Neto
MoM · Múltiplo del capital

La TIR se calcula sobre el capital propio invertido, los flujos de caja anuales y la venta neta del inmueble (tras impuestos) en el año del horizonte considerado.

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+34 626 480 805 · info@mallorcapsi.com · mallorcapsi.com

Nota sobre los datos: toda la información utilizada en este informe ha sido introducida por el propio usuario de la calculadora. Mallorca PSI no ha verificado ninguna de las cifras y, por tanto, no se hace responsable de la información que aparece en este informe ni de las decisiones que se tomen a partir de él.

Este informe tiene carácter consultivo y orientativo. Las cifras se basan en los datos introducidos por el usuario e hipótesis razonables, pero no constituyen garantía de rentabilidad ni sustituyen el asesoramiento de un asesor fiscal, financiero o jurídico cualificado. La decisión de inversión corresponde en exclusiva al inversor.

Generado con la calculadora de rentabilidad de mallorcapsi.com · No constituye asesoramiento fiscal ni financiero · Mallorca PSI

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5. Indicadores de rentabilidad

6. Fiscalidad orientativa

7. Proyección a varios años

8. TIR y retorno total de la operación