Cuando alguien nos dice "quiero comprar algo que rente bien en Mallorca", la primera pregunta que le hacemos es: ¿rentable según qué cálculo? Porque existen al menos cuatro formas distintas de medir la rentabilidad de un inmueble, y cada una cuenta una parte diferente de la historia. Un piso puede parecer una ganga con la rentabilidad bruta y ser una operación mediocre en cuanto se calcula la neta.
En este artículo repasamos las cuatro métricas que usamos en cada informe que preparamos para nuestros clientes, y las aplicamos a un ejemplo con números reales de mercado.
1. Rentabilidad bruta: el primer filtro, no la conclusión
Es el cálculo más rápido y también el más incompleto. Relaciona el alquiler anual con el dinero puesto sobre la mesa, sin descontar ningún gasto de mantenimiento:
Aquí conviene fijarse en un matiz importante: algunos cálculos de "rentabilidad bruta" que circulan usan solo el precio de compra en el denominador. En Mallorca PSI usamos siempre la inversión total —precio más ITP, notaría, registro, gestoría y reforma si la hay— tanto para la bruta como para la neta. Es una forma más conservadora y realista: refleja el dinero que de verdad pones en la operación, no solo lo que le pagas al vendedor. Por eso, si comparas nuestra cifra con la de un portal inmobiliario, es normal que la nuestra salga algo más baja — no porque el inmueble rinda menos, sino porque estamos contando todo el capital empleado.
Aun con inversión total en el denominador, la bruta sigue sin decir nada sobre lo que realmente vas a ganar: dos pisos con la misma rentabilidad bruta pueden tener resultados netos muy distintos según su comunidad, su IBI o su estado de conservación.
2. Rentabilidad neta: aquí empieza la conversación seria
La rentabilidad neta descuenta del alquiler los gastos recurrentes de mantener el inmueble: IBI, comunidad, seguro de hogar, seguro de impago, mantenimiento y gestión del alquiler si la subcontratas. El denominador es el mismo que en la bruta: la inversión total.
Es habitual ver informes que mezclan denominadores distintos entre la bruta y la neta, lo que hace que las dos cifras no sean comparables entre sí. Usar siempre la misma base —la inversión total— es lo que permite que la diferencia entre ambas te diga algo útil: cuánto te está costando realmente el mantenimiento del inmueble en términos de rentabilidad.
3. Cash flow y rentabilidad sobre fondos propios
Si compras con hipoteca, hay una tercera métrica que suele importar más que las dos anteriores en el día a día: el cash flow, es decir, lo que te queda en el bolsillo cada mes después de pagar la cuota del préstamo.
A partir de ahí se calcula la rentabilidad sobre fondos propios (cash-on-cash): cuánto genera el dinero que realmente has puesto tú —tu entrada más los gastos iniciales—, no el precio total del inmueble.
Esta es la métrica que más cambia según cómo estructures la financiación. Cuanta menos entrada pongas, mayor suele ser el cash-on-cash — pero también el riesgo si el alquiler se interrumpe. Y suele ser sensiblemente más baja que la rentabilidad neta, precisamente porque buena parte del NOI se va en pagar la hipoteca.
4. TIR: la métrica que lo resume todo con el tiempo incluido
Las tres anteriores son una fotografía de un año. La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la única que tiene en cuenta el paso del tiempo: los flujos de caja de cada año y la venta futura del inmueble, ya revalorizado, en el horizonte que elijas (nosotros solemos calcularla a 10 años).
Es la métrica más completa, y también la más sensible a las hipótesis que se usen (revalorización esperada, crecimiento de la renta, horizonte de venta). Por eso, cuando la calculamos para un cliente, siempre explicamos qué hipótesis hay detrás — nunca es un número mágico, es un escenario razonado.
Ejemplo práctico
Tomemos un piso en Palma con estas condiciones — cifras de una operación real que hemos analizado recientemente (datos identificativos omitidos):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 300.000 € |
| ITP (8 % sobre precio de compra) | 24.000 € |
| Notaría, registro y gestoría | 2.000 € |
| Reforma / mobiliario inicial | 40.000 € |
| Inversión total | 366.000 € |
| Capital propio desembolsado (10 % entrada + gastos) | 96.000 € |
| Renta mensual estimada | 1.500 € |
| Ingresos brutos anuales | 18.000 € |
| Gastos recurrentes anuales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento) | 2.400 € |
| Cash flow anual antes de impuestos | 3.380 € |
| Métrica | Resultado |
|---|---|
| Rentabilidad bruta | 4,9 % |
| Rentabilidad neta | 4,3 % |
| Rentabilidad cash-on-cash | 3,5 % |
| TIR estimada a 10 años (revalorización 5 %/año) | 13,7 % |
Fíjate en el recorrido entre las cuatro métricas: de una bruta del 4,9 % se pasa a una neta del 4,3 %, y a una cash-on-cash de solo el 3,5 % una vez se descuenta la hipoteca — la fotografía de "lo que entra en el bolsillo cada mes" es bastante más modesta que el titular con el que se suele anunciar el inmueble. Y sin embargo, la TIR se dispara al 13,7 % a 10 años, porque incorpora una revalorización anual estimada del 5 % y la venta futura del inmueble, no solo la renta. Ninguna de las cuatro cifras es "la mentira" y ninguna es "la verdad" — son preguntas distintas, y las cuatro hay que hacérselas.
Por qué esto importa a la hora de negociar. Cuando conoces la rentabilidad neta real de un inmueble antes de visitarlo, negocias desde una posición mucho más sólida: sabes exactamente cuánto margen hay antes de que la operación deje de tener sentido para ti. Es justo el análisis que hacemos antes de cada visita.
Lo que casi nunca se calcula (y debería)
- Fiscalidad del alquiler: la reducción del 50-60 % en el IRPF si el arrendamiento es de vivienda habitual, y la amortización del inmueble como gasto deducible, cambian sustancialmente el resultado neto de impuestos.
- Vacíos entre inquilinos: asumir una ocupación del 100 % todo el año es poco realista; un mes vacío ya reduce la rentabilidad bruta en casi un punto.
- Coste de oportunidad de la entrada: el capital propio inmovilizado también tiene un coste si dejas de invertirlo en otra cosa.
Cómo lo hacemos en Mallorca PSI
Antes de proponerte una visita, hacemos el análisis financiero completo de cada inmueble preseleccionado: rentabilidad bruta y neta sobre la inversión total, cash flow, cash-on-cash, fiscalidad orientativa y TIR estimada a varios años. Así decides con datos, no con la rentabilidad "de anuncio" que aparece en el portal.
¿Quieres que analicemos la rentabilidad real de un inmueble que tienes en mente?
Contacta con nosotros