Si estás valorando comprar una vivienda en Mallorca para explotarla como alquiler vacacional, lo primero que hay que entender es que la licencia —técnicamente, la Estancia Turística en Vivienda (ETV)— ya no se tramita libremente. Desde febrero de 2022 existe una moratoria que limita el número total de plazas turísticas en la isla, y desde 2025 esa moratoria se gestiona a través de un mecanismo nuevo: las bolsas temporales de plazas del Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics (CBAT), que reparten mediante convocatorias periódicas las plazas que van quedando libres por bajas de otras viviendas.
Esto cambia por completo la forma de plantear una inversión de este tipo: ya no es un trámite que se inicia cuando el comprador quiere, sino un proceso sujeto a plazos, cupos y, en la convocatoria más reciente, a sorteo público. Vamos a repasar qué es exactamente una ETV, por qué existe esta limitación, cómo funciona hoy el proceso paso a paso y qué alternativas tiene un inversor si no consigue plaza.
Qué es una ETV y quién la necesita
Se considera estancia turística cuando se alquila la vivienda completa por periodos inferiores a un mes, a cambio de un precio, a través de canales de oferta turística y en condiciones de uso inmediato. Si no puedes acreditar una finalidad distinta a la turística, la administración balear asume que lo es — por eso el alquiler de temporada no sirve como alternativa encubierta al vacacional.
Dentro de las ETV existen tres modalidades, con requisitos y duración de licencia distintos:
| Tipo de vivienda | Duración de la licencia | Comercialización |
|---|---|---|
| Unifamiliar aislada (sin propiedad horizontal) | Indefinida | Todo el año |
| Plurifamiliar (adosados, edificios en propiedad horizontal) | Renovable cada 5 años | Todo el año |
| Vivienda principal (propietario empadronado) | Renovable cada 5 años | Máximo 2 meses al año |
Un mismo propietario no puede explotar más de tres viviendas turísticas en Mallorca, y la vivienda debe tener al menos cinco años de antigüedad como residencia privada.
Por qué hay una moratoria: el techo de plazas
La Ley 3/2022, de 15 de junio (que desarrolló el Decreto-ley 3/2022), suspendió la adquisición de nuevas plazas turísticas en Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera a partir del 11 de febrero de 2022. La idea era congelar el número total de plazas mientras cada consell insular revisaba su capacidad de carga turística.
Esa revisión se ha ido retrasando, y en abril de 2025 entró en vigor el Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril, contra la oferta ilegal y por la calidad turística de las Illes Balears. Esta norma hizo dos cosas relevantes para quien quiere conseguir una ETV hoy:
- Eliminó la eliminación automática de plazas que estaba prevista para 2026 si los consells no completaban su revisión a tiempo.
- Creó, mientras dura la moratoria, bolsas temporales de plazas gestionadas isla por isla: en Mallorca, dos bolsas administradas por el CBAT, una para estancias turísticas en viviendas y otra para establecimientos de alojamiento.
Punto clave. Las plazas de la bolsa temporal no suponen ningún incremento del techo de plazas de la isla. Proceden exclusivamente de bajas: viviendas que dejaron de operar como ETV y devolvieron sus plazas al sistema. No se crean plazas nuevas, solo se redistribuyen las que quedan libres.
Cómo funciona la bolsa temporal del CBAT en la práctica
El acuerdo de la Junta Rectora del CBAT que regula esta bolsa (BOIB núm. 74, de 12 de junio de 2025) previó en principio tres convocatorias anuales, con ventanas de solicitud del 16 al 30 de septiembre, del 16 al 30 de enero y del 16 al 30 de mayo de cada año. En la práctica, el calendario se ha ido ajustando: la convocatoria correspondiente a 2026 se abrió el 23 de marzo y se cerró el 8 de abril, ofreciendo 1.069 plazas, y la convocatoria de mayo de 2026 llegó a suspenderse (BOIB núm. 52, de 23 de abril de 2026). Conviene asumirlo como lo que es: un calendario vivo, que la propia Junta Rectora puede modificar antes o después de cada convocatoria.
Lo más relevante del cambio de 2026 es el sistema de adjudicación. Hasta ahora, las solicitudes se resolvían por riguroso orden de registro de entrada. En la convocatoria de marzo de 2026, el Consell de Mallorca introdujo un sorteo público ante fedatario (con supervisión de la Secretaría General del Consell y retransmisión institucional), asignando un número de orden a cada solicitud y repartiendo las plazas por sorteo en vez de por velocidad de presentación. Además, se creó una lista de espera con vigencia de seis meses para ir adjudicando las plazas que se liberen por bajas durante ese periodo.
Todo el trámite —solicitud, documentación y resolución— se realiza exclusivamente por vía telemática a través de la sede electrónica del CBAT.
El proceso paso a paso
- Comprueba que la vivienda está en zona apta. Cada isla tiene su propia zonificación urbanística. Necesitas un certificado municipal que acredite que la vivienda está en zona apta para comercialización turística y que el municipio no ha superado su cupo.
- Verifica los requisitos de la vivienda: cédula de habitabilidad vigente (determina el número máximo de plazas), antigüedad mínima de cinco años como residencia privada, ausencia de sanciones urbanísticas graves, certificado energético y, si aplica, permiso expreso de la comunidad de propietarios.
- Solicita plazas en la convocatoria abierta del CBAT. Solo puedes presentar solicitud dentro de la ventana de días que fije cada convocatoria; fuera de esas fechas, la solicitud no se admite. Si la vivienda necesita obras para cumplir los requisitos, existe la opción de solicitar una reserva de plazas con un plazo de tres años para formalizar la adquisición.
- Espera la resolución de la convocatoria (por orden de registro o por sorteo, según lo que determine esa convocatoria en concreto) y, si te adjudican plaza, abona el importe correspondiente para obtener el certificado de adquisición.
- Presenta la Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) en un plazo máximo de tres meses desde la adquisición de la plaza. Si no se presenta a tiempo, la plaza vuelve automáticamente a la bolsa.
- Empieza a operar. Una vez formalizada la DRIAT, la vivienda queda inscrita de oficio en el Registro Insular de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos.
Documentación que se presenta junto a la DRIAT
- Acreditación de identidad (DNI, pasaporte o NIE) y, en su caso, de representación
- Certificado de adquisición de plazas turísticas emitido por el CBAT
- Certificado municipal de zona apta y de no superación del cupo
- Certificado de empadronamiento del propietario, si se trata de vivienda principal
- Documentación que acredite el permiso de la comunidad de propietarios, cuando corresponda
- Modelo del plan de modernización y calidad (Anexo 6 del Decreto 20/2015)
- Justificante del pago de las tasas correspondientes
Obligaciones una vez concedida la licencia
- Seguro de responsabilidad civil por daños durante la estancia, con cobertura mínima de 300.000 € y fianza máxima de 600 € por siniestro
- Teléfono de contacto disponible 24 horas para huéspedes y comunidad de propietarios
- Placa identificativa visible en la vivienda
- Sistema de control de consumos y equipamiento mínimo exigido
- Número de inscripción turística visible en toda la publicidad
- Hojas de reclamaciones disponibles y registro de viajeros
- Declaración de los ingresos de la actividad ante Hacienda
Cuánto cuesta la plaza turística
El precio de adquisición de la plaza lo fija el CBAT y se ha mantenido, en líneas generales, en los mismos importes de referencia de los últimos años:
| Tipo de vivienda | Precio orientativo por plaza |
|---|---|
| Vivienda unifamiliar (licencia indefinida) | 3.500 € |
| Vivienda plurifamiliar (licencia renovable cada 5 años) | 875 € |
| Vivienda principal (máximo 2 meses/año) | 291,67 € |
Estos importes son los de referencia recogidos en el acuerdo de la Junta Rectora del CBAT de diciembre de 2024 (BOIB núm. 5, de 9 de enero de 2025), que sigue siendo la base para fijar el precio en las convocatorias posteriores. La propia Junta Rectora puede modificar el precio y los criterios de cada convocatoria, así que conviene confirmarlos en la sede electrónica del CBAT antes de solicitar plaza, no dar por buena una cifra de hace varios años.
Qué pasa si operas sin licencia
Publicitar o comercializar una vivienda como alojamiento turístico sin la ETV en vigor es una infracción grave. Las sanciones tradicionalmente se han movido entre 20.000 € y 40.000 €, y el Decreto-ley 4/2025 ha reforzado el régimen sancionador frente a la oferta ilegal, elevando el importe máximo de las sanciones más graves. No es un riesgo menor: además de la multa, la administración puede ordenar el cese inmediato de la actividad.
Nuestra postura. En Mallorca PSI estamos terminantemente en contra de operar un alquiler turístico sin la licencia ETV correspondiente en vigor. No asesoramos ni acompañamos ninguna operación con esa intención, y a cualquier cliente que valore comprar una vivienda para explotarla turísticamente le exigimos verificar la situación legal del inmueble antes de firmar. La rentabilidad de una inversión nunca compensa el riesgo de sanción, el cese de actividad y el daño reputacional de operar al margen de la normativa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una vivienda que ya tiene la ETV concedida, en vez de tramitar una desde cero?
Sí, y hoy en día suele ser la vía más rápida y menos incierta. Comprar una propiedad con plazas turísticas ya adquiridas e inscritas evita depender de que haya una convocatoria abierta, de que te toque en el sorteo o de la lista de espera. La licencia va ligada a la vivienda, no se transmite automáticamente al nuevo propietario: hay que verificar antes de comprar que la inscripción está vigente y al corriente, y que la vivienda cumple los requisitos para mantenerla.
¿Qué pasa si no consigo plaza en el sorteo de una convocatoria?
Entras en la lista de espera de esa convocatoria, con una vigencia de seis meses, durante los cuales se te pueden ir adjudicando las plazas que se incorporen a la bolsa por nuevas bajas. Si no consigues plaza en ese plazo, puedes volver a solicitar en la siguiente convocatoria que se abra.
¿Puedo alquilar mi vivienda por temporada mientras tramito la ETV?
No como estrategia para evitarla. Si no puedes demostrar que el alquiler tiene una finalidad distinta a la turística, la administración lo trata como estancia turística encubierta, con el mismo riesgo de sanción que operar sin licencia.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Depende sobre todo de si consigues plaza en la primera convocatoria a la que optas. Una vez adquirida la plaza, el trámite de la DRIAT en sí es relativamente ágil (tienes hasta tres meses para presentarla), pero conseguir la plaza puede llevar varios meses si dependes de una convocatoria, un sorteo o una lista de espera.
Cómo lo hacemos en Mallorca PSI
Antes de proponerte un inmueble para explotación turística, comprobamos su situación real frente al CBAT: si ya tiene ETV vigente, si está al corriente, y si encaja con lo que buscas. Si tu objetivo es conseguir una plaza nueva, te explicamos con honestidad los plazos y la incertidumbre reales del proceso, sin prometer nada que la normativa no permita.
¿Quieres que revisemos si un inmueble concreto tiene ETV vigente o puede optar a plaza?
Contacta con nosotrosFuentes: CBAT — convocatoria marzo 2026 de la bolsa temporal de plazas, BOE — Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril, Derecho Local — acuerdo de la Junta Rectora del CBAT sobre precio y procedimiento, idealista/news y AvaiBook. Contenido vigente a julio de 2026; antes de solicitar plaza, confirma siempre fechas, precios y criterios de la convocatoria en curso en la sede electrónica del CBAT.
