Rentabilidad de alquiler por barrio en Palma de Mallorca: el ranking completo para inversores (2026)

Si estás buscando comprar un piso en Palma de Mallorca como inversión, la pregunta no es solo «¿qué barrio me gusta?», sino «¿qué barrio me da más rentabilidad?». Hemos calculado la yield bruta de alquiler de 36 barrios de Palma a partir de datos de mercado, para que puedas comparar de un vistazo dónde el alquiler compensa mejor el precio de compra — y dónde estás pagando, sobre todo, por prestigio y revalorización futura.

Cómo hemos calculado la rentabilidad

La yield bruta es el indicador más rápido para comparar barrios entre sí: relaciona lo que cuesta comprar una vivienda con lo que esa misma vivienda generaría de renta si se alquilara hoy. La fórmula es sencilla:

La yield bruta de la muestra en Palma se sitúa en una media del 4,28 %, con una diferencia notable entre el barrio más rentable (Zona Colegios, 6,02 %) y el menos rentable (Son Vida, 2,56 %) — una diferencia de más de 3 puntos porcentuales que puede cambiar por completo la viabilidad de una inversión.

Ranking completo: yield bruta por barrio de Palma

Datos referidos a una vivienda tipo de 65 m². Cálculo orientativo elaborado a partir de datos de mercado (Idealista, Fotocasa y fuentes comparables). No constituye asesoramiento financiero.

Los barrios con mayor rentabilidad bruta en Palma

El grupo de cabeza —Zona Colegios, Plaza de Toros, La Soledad, Pere Garau y Can Capiscol— comparte un patrón claro: son zonas del interior de Palma, con precios de compra por debajo de la media de la ciudad, alta densidad residencial y fuerte demanda de alquiler de larga duración, tanto de residentes locales como de trabajadores que no buscan la costa. En estos barrios, comprar es relativamente accesible y alquilar es relativamente rápido, dos condiciones que juntas producen la yield bruta más alta de la ciudad, por encima del 5,5 %.

Son, en general, barrios menos orientados al turismo y más al residente estable, lo que también implica menor rotación de inquilinos y menor exposición a la estacionalidad — un factor a valorar si el objetivo es un alquiler de larga duración con cash flow predecible.

Los barrios premium: menor yield, otra lógica de inversión

En el otro extremo del ranking están Son Vida, Portixol - Molinar, Cort, El Terreno y Paseo Marítimo, todos por debajo del 3,3 % de yield bruta. Esto no significa que sean malas zonas para invertir: significa que la rentabilidad ya no viene principalmente del alquiler, sino de la revalorización del capital a medio-largo plazo y del prestigio de la ubicación, que sostiene la demanda de compra incluso con rentas de alquiler comparativamente más bajas frente al precio.

Son Vida, por ejemplo, es la zona residencial de mayor prestigio de Palma, con un perfil de comprador que prioriza la vivienda de uso propio o la inversión patrimonial a largo plazo por encima del cash flow mensual. Cort y La Llotja, en el casco histórico, atraen sobre todo por su singularidad arquitectónica y su potencial en alquiler turístico de alto standing —donde la yield bruta calculada sobre alquiler de larga duración no refleja el verdadero potencial de renta si el inmueble cuenta con licencia ETV—.

De la yield bruta a la rentabilidad real: lo que este ranking no te dice

Este ranking es el punto de partida, no la respuesta final. La yield bruta no descuenta impuestos (IBI, IRPF), gastos de comunidad, seguros, mantenimiento, posibles periodos vacíos entre inquilinos, ni el coste de la hipoteca si hay financiación. Dos inmuebles con la misma yield bruta pueden tener una rentabilidad neta y un cash flow mensual muy distintos según su estado, su financiación y su gestión.

Por eso, antes de decidir en qué barrio comprar, conviene traducir la yield bruta de la zona en un análisis de rentabilidad neta sobre el inmueble concreto que estés valorando: inversión inicial real (incluyendo ITP, notaría y gestoría), estructura de financiación, gastos recurrentes y una proyección de cash flow a varios años.

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